Схему покупки квартири в новому будинку можна розділити на три етапи. У першу чергу вам потрібно вибрати один або кілька районів, де ви збираєтеся прожити найближчі роки. Потім з безлічі столичних компаній, які декларують будівництво нерухомості в столиці, варто вибрати надійного забудовника, який виконує свої обов`язки не тільки на папері.
Дивимося новобуд
На сьогоднішній момент більше цінуються будинки, які вже здані або перебувають на завершальній стадії будівництва. Справа в тому, що затримки в термінах здачі об`єктів в експлуатацію навіть у докризові часи не були чимось незвичайним. Люди в середньому чекали по 3-6 місяців понад тих термінів, що обумовлював договір. Якщо приплюсувати до цього ще 3-6 місяців, які витрачаються на ремонт квартири, то вам доведеться десь жити ще рік після передбачуваної здачі будинку в експлуатацію.
Щодо матеріалів, у покупця вибір не так вже й великий: цегла або панель. Будинки з панелей будуються набагато швидше монолітно-каркасних будинків. За рахунок цього їх ціна як мінімум на 15-20% нижче цегляних аналогів. Це плюс. Але є у них і мінуси. По-перше, зробити перепланування у панельній квартирі набагато складніше, адже несучі стіни там прибирати не можна. По-друге, у них гірша внутрішня звукоізоляція і холодніші зовнішні стіни. Крім того, самі квартири в таких будинках по площі менше, ніж у монолітно-каркасних. Але для когось це може бути і плюс, якщо грошей на більше за площею житло не вистачає. Адже іпотечні кредити для українців залишаються малодоступними.
Підбираємо квартиру
Після вибору будинку та кількості кімнат у майбутній квартирі у покупця можуть виникнути ще декілька питань. Наприклад, чи варто переплачувати за вид з вікна? Думаю, багато читали в оголошеннях, що продається так звана видова квартира.
Фахівці впевнені, що якщо у вас перед вікнами пустир або парк, то платити додаткову суму не варто. Все частіше їх забудовують новими і новими будинками.
З точки зору сторін світу традиційно котируються схід і захід. Якщо квартира знаходиться на верхньому поверсі, головне, щоб сонце не світило весь день. Влітку там неможливо буде жити.
Також варто подумати про поверсі. Багато хто любить дивитися на місто зверхньо. Але не виключено, що вам доведеться зіткнутися з проблемами, якщо, приміром, відключать ліфт.
Шукаємо забудовника
Постарайтеся з`ясувати всю інформацію про компанію, яка будуватиме ваш будинок. Першим ділом загляньте в Інтернет. На сайті забудовника можна ознайомитися з його історією, об`єктами, які він будує, а також дізнатися про плануваннях пропонованих квартир. Деякі компанії кожен місяць розміщують свіжі фотографії і навіть відео, що ілюструють стан будівельних робіт.
Після цього йдіть на спеціалізовані форуми, де спілкуються покупці квартир в тих чи інших будинках. Там можна познайомитися з майбутніми сусідами, довідатися про всі чутки, які ходять навколо даного будинку, прочитати хронологію будівництва інших будинків цього ж забудовника. І не варто недооцінювати сили Інтернету. Саме через форуми жертви скандалу зі столичним `Еліта-центром` з`ясували про подвійні продажі квартир. Ну а почитавши про якість обробки у вже зданих будинках, ви зможете прикинути, скільки грошей і часу займе ремонт.
Потім необхідно сходити на будівництво. Бажано це зробити в робочий час, щоб побачити, скільки людей знаходиться там, підвозять чи будматеріали, чи працюють баштові крани.
Не полінуйтеся заглянути і в офіс забудовника. Попросіть показати всі необхідні документи (див. список). Поговоріть з співробітниками і обов`язково візьміть стандартний договір додому. У спокійній ситуації ви зможете його прочитати і проконсультуватися з юристом.
Грошики
Кредити залишаються недоступними
На жаль, тим покупцям, які не можуть зібрати всю суму на покупку житла самостійно, доводиться домовлятися із забудовниками про розстрочку або позичати кошти у родичів, адже іпотечне кредитування в банках на сьогодні не виглядають привабливо. Так, перший внесок становить близько 50%. А реальні ставки - близько 25% річних у гривні. Нагадаємо, що валютне кредитування до цих пір знаходиться під забороною. А якщо врахувати, що гривня з початку року зміцнюється, то позику на таких умовах навряд чи можна назвати вигідним. За підрахунками фахівців, на первинному ринку житла під заставу придбаної квартири кредитують тільки шість фінустанов.
Є ПИТАННЯ
Які бувають схеми придбання житла?
Найбільш поширена схема придбання житла - вкладення коштів через фонди фінансування будівництва (ФФБ). Такі організації укладають договори з покупцями, розподіляють кошти будівельної фірми і контролюють виконання робіт. Нещодавно ВР зобов`язала вести розрахунки з керуючими фондів фінансування будівництва (ФФБ) виключно в безготівковій формі, а також заборонила останнім виділяти гроші на будівництво житла до одержання забудовником всієї дозвільної документації, що дає права на будівництво. Хоча все одно покупець купує не саму нерухомість, а сертифікати фонду. Їх він згодом обмінює на квадратні метри в новому будинку. Але якщо забудовник не продасть всі квартири, то будівництво може затягнутися.
Ще один інструмент покупки нерухомості - цільові облігації, що випускаються забудовником. Після завершення будівництва компанія погашає облігації, передаючи замовникам у володіння житло, забезпечене необхідною інфраструктурою. У договорі має бути чітко прописано, яким стане будинок, де він буде знаходитися, вказані терміни закінчення будівництва. Щоправда, й тут є свій мінус - якщо компанія в процесі будівництва оголосить про дефолт, власники облігацій можуть розраховувати на повернення лише сум, еквівалентних номінальної вартості цінних паперів, куплених, можливо, кілька років тому.
ДО РЕЧІ
За угодами буде стежити фінансова розвідка
Якщо операція з нерухомістю перевищує суму 400 тис. гривень, її потрібно буде фіксувати у фінансовому моніторингу. Така норма набирає чинності 21 серпня. Крім квартир, нотаріуси будуть зобов`язані інформувати Держфінмоніторинг про операції з земельними ділянками, об`єктами незавершеного будівництва і тими, які підлягають реєстрації в Державному реєстрі нерухомого майна. Особливих складнощів для чесних громадян цей закон не представляє. Але якщо ваше житло буде купувати юридична особа, яка проводить готівкові розрахунки, та ще й зареєстровано в офшорній зоні, то така операція потрапить в поле зору відомства. Фахівці поки з обережністю оцінюють наслідки введення цього закону, адже, крім нотаріусів, про таких угодах повинні будуть повідомляти і ріелтори. А як їм збирати дані про клієнтів, закон умовчує. Тому в перші дні його введення може виникнути плутанина.
НА ЗАМІТКУ
За вашою вимогою компанія-забудовник зобов`язана пред`явити:
- Свідоцтво про реєстрацію та статут компанії;
- Довідку з податкової про те, що дане юрособа платить податки;
- Ліцензію на будівельну діяльність;
- Проект забудови, затверджений органами архітектурно-будівельного нагляду (пакет технічної документації: поверхові плани будівлі, проектну документацію);
- Державний акт на право володіння земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки;
- Дозвіл на будівництво конкретного об`єкта на даній земельній ділянці, видане органом виконавчої влади;
- Висновок комплексної інвестиційної експертизи проекту будівництва.
Андрій Гаценко
http://kp.ua/