Продаж квартир в недобудованих об`єктах за останні півроку значно зросли. Основним інструментом продажу квартир у недобудовах стали заставні. Проте юристи, опитані кореспондентом ЛІГАБізнесІнформ, не рекомендують використовувати заставу в якості інструменту з придбання нерухомості (в тому числі й об`єктів незавершеного будівництва).
Так, юрист компанії `Василь Кисіль і партнери` Наталія Доценко-Білоус розповіла, що заставні - це дійсно одні з небагатьох видів цінних паперів, які мають забезпечення у вигляді нерухомості, що будується, але не надають власникові паперу прав на нерухомість. Єдиним правом власника заставної є право на отримання суми основного зобов`язання, прирівняного до собівартості будівництва одиниці нерухомості та відбитого в заставі.
Як зазначив Дмитро Шевченко, старший юрист адвокатської компанії `Arzinger`, на сьогодні склалася досить складна ситуація з фінансуванням ринку нерухомості. Поряд із загальними кризовими проблемами економіки, у цьому сегменті існують свої, специфічні питання, пов`язані з правовим регулюванням і загальним станом судової та системи виконання судових рішень.
Фахівці `Arzinger` попереджають, що використовуючи такий інструмент, як заставна, потрібно враховувати наступне:
- Заставна є виключно борговими документом. Єдина її функція - підтвердження боргових зобов`язань і прав на предмет іпотеки. Заставна не дає і не може дати інвестору можливість впливати на забудовника, отримувати достовірну інформацію про хід будівельних робіт, інформацію про можливі ризики (особливо в контексті зміни в законодавстві щодо фіксування форс-мажорних обставин для забудовників).
- Заставна не може замінити собою іпотечний договір. Випускаючи заставу за іпотечним договором, сторони прирікають себе на додаткові організаційні витрати по відображенню будь-яких змін у розмірі основного зобов`язання, розмірі відсотків і терміну основного зобов`язання шляхом випуску нової заставної. При цьому при здійсненні індосаменту (передачі прав вимоги за заставною іншому власнику), сторони зобов`язані відобразити цю інформацію в іпотечному договорі.
- Заставна випускається на бланку суворої звітності, що тягне за собою додаткові витрати, при цьому поки що залишається відкритим питання про можливість відновлення закладної у разі її втрати. Особливо актуальним це питання стає, якщо була втрачена заставна після вчинення за нею декількох індосаментів
- Заставна в сегменті житлової нерухомості фактично перетворилася на схему з ухилення від податків (використовуючи ІСІ в системі продажу заставних) та вчинення фіктивних угод (сторони декларують купівлю-продаж боргових зобов`язань, насправді мають на увазі купівлю-продаж нерухомості), що може спричинити визнання таких угод недійсними.
- Заставна не здатна допомогти інвестору на стадії звернення стягнення. Він проходить ті ж самі стадії судового процесу (позасудовий спосіб фактично не діє) та виконавчого провадження.
`Ми не рекомендуємо використовувати заставу в якості інструменту з придбання нерухомості (в тому числі й об`єктів незавершеного будівництва)`, - зазначив Д. Шевченко.
За його словами, при стабільному ринку нерухомості та прогнозованості кон`юнктури ринку, заставна може бути затребувана фінансовими установами для цілей рефінансування. `Але зараз ми можемо констатувати, що вона не стала і в найближчому майбутньому не стане масовим фінансовим інструментом`, - додав юрист.
http://biz.liga.net/
Юристи не рекомендують купувати квартири в недобудовах по заставних
+380 44 237 XX XX +380 44 237 2567
Ідентифікатор: 7802
3 жовт. 2024 р.
30 вер. 2024 р.
