Фахівці з нерухомості прогнозують, що до літа 2011 середня вартість квадратного метра в Києві знизиться з нинішніх $ 1700 до $ 1200. Аналіз реальних угод з купівлі-продажу квартир у столиці за останні півроку показує, що в середньому вартість житла на первинному і вторинному ринках впала на 7%. Саме показовий, що зниження йде плавно, без різких стрибків, і якщо не станеться нічого екстраординарного, то до кінця року показник зниження досягне 15% по `вторинці` і до 5% по `первинці`, а ще через півроку - до 22%. На це є три вагомих причини.
1 Забудовники змушені знижувати вартість квадратного метра
Але ненабагато. Чому, - пояснює керівник інформаційно-аналітичного порталу `Столична нерухомість` Володимир Германов.
- Більшість будівництв як і раніше заморожене, тому на первинному ринку забудовники не поміняли цінову політику, - говорить він. - Якщо немає покупців і немає грошей на продовження будівництва, то який сенс знижувати ціну? Але там, де об`єкт знаходиться на стадії здачі і клієнт вже може приїхати, помацати стіни і почати ремонт, пішли на поступки.
На `вторинці` ситуація інша. За дешевим квартирах до $ 100 тис. ціни кардинально не змінюються, так як таке житло і так купується (в середньому 1-кімнатну квартиру можна придбати за $ 60-80тис. - Авт.). Але на ринку двох-, трикімнатних квартир, які коштують більше цієї суми, йде тенденція до зниження. Навіть якщо подивитися по базах, то нові пропозиції, які виставлялися в липні, на 10% нижче, ніж місяць тому.
Крім того, слід очікувати, що маси нових пропозицій, здатних підбадьорити ринок, у найближчі роки не з`явиться. Різко скоротилися роботи з підготовки нових майданчиків. За даними агентства нерухомості `Планета Оболонь`, за перше півріччя 2010 на `котлован` було витрачено лише 9,3 млн гривень. Навіть у післякризовий 2009 рік - і то майже в 9 разів більше - 73,9 млн за аналогічний період, не кажучи вже про 2008 - 135, 5 млн. Розраховувати варто тільки на завершення `недобудов`.
2 Як і раніше не налагоджена система іпотечного кредитування
З нею банки сьогодні ведуть себе обережно, як з тендітною ялинкові іграшки, перестраховуються і не будують далекосяжних планів. Так, виразно пояснити `Газеті ...`, чи будуть іпотечні ставки та драконівські умови позик найближчим часом, наприклад восени, переглянути, співробітники не змогли або не захотіли. Щоправда, `Укрсоцбанк` повідомив, що позичити грошей для купівлі квартири фізособі зможе під 23% річних на 20 років, при цьому мінімальний перший внесок потребують в розмірі 40% від суми. Якщо брати позику на 25 років, ставка збільшиться до 24,15%, внесок знизиться до 25% (проте умови діють, тільки якщо ви купуєте вторинне житло або первинне від компаній, рекомендованих `Укрсоцбанком`).
- Якщо на покупку житла не вистачає сущого дрібниці і впрягатися в іпотеку немає бажання - чи не можна отримати бракуючу суму під соусом споживкредит? - Поцікавилися ми.
Можна, але під заставу іншого об`єкта нерухомості, і дадуть не більше 30% його оцінної вартості.
Universal Bank також не ризикує давати великі суми в кредит під невідомо які проекти: купити квартиру за допомогою їх споживкредит вийде лише у випадку, якщо вам не вистачає всього до 150 тис. грн, але знову ж таки якщо ця сума укладається в 30% оцінної вартості нерухомості , яку від вас попросять в заставу. А звичайну іпотеку банк погоджується оформляти лише під 25,95% річних на термін 20 років або під 26,95% на 15 років. У першому випадку мінімальний первинний внесок буде становити 30% суми, у другому - цілих 50%. Умови дійсні лише при покупці готових `первинного` або `вторинного` житла, а недобуд - тільки під заставу іншого житла.
Строго на 20 років пропонує іпотеку банк `Київська Русь`, і лише на первинне житло в ЖК `Ольжин Град`, що у Вишгороді. Ставки по ній можуть становити 22-20-19, а розмір першого внеску відповідно варіюється від 30-39% до 40-49% і 50%. А споживчі кредити банк видає зовсім дріб`язкові - всього до 15 тис. грн, так що вони в справі придбання квартири не допоможуть.
Трохи щедріше банк `Піреус`, але його ризики зведені до мінімуму: споживкредит дадуть значний, але за умови, що ви є вкладником банку - у такому разі можете розраховувати на позику в розмірі 90% вашого депозиту. Іпотеку тут дають теж на 20 років, при першому внеску в 30% річна ставка буде дорівнювати 23,5%, якщо ж відразу виплачуєте половину суми, річні знижуються на цілий відсоток. Але отримати її зможете, тільки якщо купуєте первинне житло від компанії `Укобуд`.
3 Зберігається низька купівельна спроможність
Добробут людей не росте, а на тлі очікування другої хвилі кризи, високого курсу долара і євро пропозиція як і раніше значно перевищує попит.
- Покупці `з грошима`, які розглядали свої запаси як варіант вкладення, в більшості квартири придбали, на ринку залишилися тільки ті, хто змушений вирішувати житлове питання для себе, - говорить директор агентства нерухомості `Кращий вибір` Віталій Мошковський. - Як завжди після виборів, їдуть регіони. Лідирує Донецьк, але багато покупців з Харкова, Сум, Львова. З Центральної України менше. Це трохи пожвавлює ринок, особливо що стосується недорогих 1-кімнатних квартир як у хрущовках, так і в новобудовах. Така ж тенденція, до речі, і по земельних ділянках. Беруть недорогі.
Ще одна причина, яка могла вплинути на ринок, - майбутні вибори, напередодні яких йде традиційне пожвавлення, бо невідомо, що там буде з курсом долара і економікою.
Знаюча Людина
`Знижки в 20-30 відсотків` Олександр Немтирев, начальник департаменту маркетингу житлового комплексу `Паркове місто`:
- Ті, хто дійсно будує, робить це якісно, і збирається здатися в строк, що не можуть знижувати початкову вартість квадратного метра, це буде нерентабельно. Але можна припустити, що в процесі будівництва забудовники починають використовувати більш дешеві матеріали, і за рахунок цього незначно здешевлюють житло, щоб здати об`єкт. Якщо ж надходить дуже вигідну пропозицію, варто замислитися, так як воно може позначати, що або ціна спочатку була завищена в розрахунку на те, щоб заманити знижками, або не все в порядку в самій компанії. Знижки в 20-30 відсотків бути не може. Велике значення має й те, будує компанія за свої кошти або за рахунок залучення інвесторів-покупців. Будівництва, розпочаті за другим варіантом, зараз стоять намертво. Так буде тривати й далі, поки не оживе іпотека і не запропонує хоча б 14-15% річних.
До речі
$ 15 млн коштувала найдорожча 25-кімнатна квартира площею 994,6 кв. м на вул. Шовковичній у 2008 році.
За $ 9,3 млн продається в 2010 одна з найдорожчих квартир: 8-кімнатна в чотирирівневої пентхаусі площею 1209 кв. м на вул. Московській на Печерську. За такою ж ціною виставлено кілька квартир у `монстра` на Грушевського.
За $ 28,5 тис. продана найдешевша 1-кімнатна квартира на ДВРЗ площею 32 кв.м. Угода укладена в травні цього року.
Олена Маковець, Тетяна НЕГОДА
http://mycityua.com/